「東京に夢の一戸建てを建てたいけれど、土地が高すぎて自分たちには無理かもしれない」
そんな風に感じていませんか。

子どもの成長や将来設計を考え、いざ注文住宅を検討し始めても、東京の土地価格の高さは大きな壁として立ちはだかります。
専門知識がない中で、膨大な情報から予算内で理想の暮らしを実現できる土地を見つけ出すのは、本当に大変なことです。

しかし、諦めるのはまだ早いです。
この記事では、東京のリアルな土地相場から、予算内で理想の土地を見つけるための具体的な探し方、そして後悔しないための注意点まで、専門知識がない方にも分かりやすく解説します。
この記事を読めば、東京での土地探しの不安が解消され、夢の実現に向けた第一歩を踏み出せるはずです。

 

東京の土地価格、リアルな相場は？23区・多摩地域の最新坪単価を徹底比較

まず、多くの方が一番知りたい「東京の土地は一体いくらなのか？」という疑問にお答えします。

一言で東京といっても、都心部と郊外では価格が大きく異なります。
ここでは最新のデータを基に、23区と多摩地域の土地価格相場をランキング形式で見ていきましょう。
ご自身の検討エリアの相場観を掴むことで、より現実的な予算計画が立てられるようになります。

【2025年最新】エリア別・土地価格相場ランキング

東京の地価は、エリアや最寄り駅からの距離、土地の用途によって大きく変動します。
まずは都心部と郊外、それぞれのエリアで価格がどのようになっているのか、全体像を把握しましょう。
以下は、2025年現在の地価公示価格を基にした、主要エリアの平均坪単価の目安です。

エリア分類	代表的な市区	平均坪単価（目安）	特徴
都心部	千代田区、中央区、港区、渋谷区	2,000万円～	日本の経済・商業の中心地。資産価値は非常に高いが、住宅用地を見つけるのは困難。
都心周辺	新宿区、文京区、品川区、目黒区	400～800万円	交通利便性と住環境のバランスが良い人気エリア。
23区東部・北部	江東区、足立区、葛飾区、練馬区	150～300万円	比較的価格が落ち着いており、住宅地として現実的な選択肢が多い。
多摩地域	武蔵野市、三鷹市、調布市、立川市	80～250万円	自然環境が豊かで、子育て世帯に人気。都心へのアクセスも良好なエリアが多い。

 

この表からもわかるように、同じ東京都内でもエリアによって坪単価に10倍以上の差が出ることがあります。
次に、より具体的なランキングを見ていきましょう。

 

23区の坪単価ランキングTOP5 & 狙い目エリア

利便性を最優先するなら、やはり23区内は魅力的です。
しかし、その分価格も高騰しています。
以下に23区の坪単価上位エリアと、比較的検討しやすい「狙い目」エリアをまとめました。

順位	エリア（区）	平均坪単価（目安）	エリアの特徴
1位	千代田区	約 4,500万円	皇居や国会議事堂があり、日本の政治・経済の中心。住宅地は番町などに限られる。
2位	中央区	約 3,800万円	銀座や日本橋を擁する商業エリア。近年は湾岸部のタワーマンションが人気。
3位	港区	約 1,200万円	麻布・青山・赤坂など高級住宅街が多数。国際的で洗練された雰囲気。
4位	渋谷区	約 900万円	若者文化の発信地。広尾や松濤などの閑静な住宅街も併せ持つ。
5位	新宿区	約 850万円	日本有数のターミナル駅を抱える。神楽坂など風情のあるエリアも人気。
狙い目	練馬区	約 180万円	公園が多く緑豊かな住環境。都心へのアクセスも良好で、子育て世帯に人気。
狙い目	足立区	約 150万円	交通網の整備が進み利便性が向上。物価も比較的安く、生活しやすい。

 

上位エリアは非常に高価ですが、同じ23区内でも練馬区や足立区など、坪単価が比較的落ち着いているエリアも存在します。
これらのエリアは、都心へのアクセスを保ちつつ、コストを抑えたい方にとって有力な選択肢となるでしょう。

 

市部（多摩地域）の坪単価ランキングTOP5 & 狙い目エリア

都心から少し離れても、豊かな自然や広々とした住環境を求める方には市部（多摩地域）がおすすめです。
23区に比べて土地価格が手頃になるため、同じ予算でもより広い土地を手に入れられる可能性があります。

順位	エリア（市）	平均坪単価（目安）	エリアの特徴
1位	武蔵野市	約 250万円	吉祥寺駅周辺は商業施設が充実し、常に「住みたい街」上位にランクイン。
2位	三鷹市	約 200万円	ジブリ美術館など文化施設も多い。都心へのアクセスと自然のバランスが良い。
3位	国分寺市	約 160万円	中央線特別快速の停車駅があり、新宿・東京へのアクセスがスムーズ。
4位	調布市	約 150万円	京王線の特急停車駅。映画関連の施設が多く、緑豊かな公園も点在。
5位	小金井市	約 140万円	都立小金井公園など大規模な公園があり、子育て環境として評価が高い。
狙い目	青梅市	約 35万円	自然が豊かでアウトドア好きに最適。土地が広く、ゆとりのある家づくりが可能。
狙い目	八王子市	約 60万円	複数の路線が乗り入れ交通の要所。大学が多く、活気のある街。

 

特に青梅市や八王子市などは、都心部に比べて坪単価が大幅に下がります。
テレワークの普及により通勤の頻度が減った方や、自然に近い環境でのびのびと子育てをしたい方にとって、非常に魅力的な選択肢と言えるでしょう。

 

予算1,000万円でも土地は買える？「格安」の裏にある注意点

「坪単価は分かったけど、総額で1,000万円といった予算で買える土地はないの？」という声も聞こえてきそうです。
結論から言うと、東京で1,000万円以下の土地を見つけることは不可能ではありません。

しかし、そうした「格安」の土地には、何らかの理由があることがほとんどです。
例えば、以下のようなケースが考えられます。

・旗竿地（はたざおち）：道路に接する間口が狭く、奥まった場所に土地がある形状。重機が入りにくく建築費用が割高になることがある。

・再建築不可物件：現在の建築基準法を満たしていないため、一度建物を壊すと新しい家を建てられない土地。

・市街化調整区域：原則として建物を建てることができないエリアの土地。

・極端な狭小地や変形地：希望する間取りの家を建てることが難しい土地。

これらの土地は価格が安いというメリットがありますが、理想の家づくりができなかったり、将来的な資産価値が低かったりするリスクを伴います。
価格だけで飛びつかず、なぜ安いのか、その理由をしっかりと確認することが、後悔しない土地選びの重要なポイントです。

 

なぜ高い？東京の地価を動かす3つの要因

東京の土地価格が他の地域に比べてなぜこれほど高いのか、その背景にある理由を知ることは、市場を冷静に分析し、適切な判断を下すために役立ちます。

漠然と「高い」と感じるだけでなく、その構造を理解することで、今後の価格動向を予測するヒントも得られます。
ここでは、東京の地価を動かす主な3つの要因を解説します。

要因1：人口集中と旺盛な住宅需要

最も基本的な要因は、需要と供給のバランスです。
東京には、進学や就職を機に地方から多くの人々が集まり続けます。
また、多くの企業が本社を構えているため、働く場所も集中しています。

この継続的な人口流入により、「東京に住みたい」という住宅需要が常に高いレベルで維持されています。
一方で、土地の面積は限られています。
買いたい人が多いのに、売られる土地が少ないため、価格が上昇するのは自然な経済原理と言えるでしょう。

 

要因2：大規模再開発による都市の魅力向上

近年、東京の各地で大規模な再開発プロジェクトが進行しています。
例えば、渋谷駅周辺や虎ノ門・麻布台地区、東京駅周辺などがその代表例です。

エリア	主な再開発プロジェクト	特徴
渋谷駅周辺	渋谷スクランブルスクエアなど	IT企業が集積し、若者文化の発信拠点として進化
虎ノ門・麻布台地区	麻布台ヒルズ	国際的なビジネス拠点と高級住宅が融合
東京駅周辺	東京ミッドタウン八重洲など	日本の玄関口として、金融・オフィス機能がさらに強化

 

こうした再開発によって新しい商業施設やオフィスビルが誕生し、街の利便性やブランドイメージが向上します。
その結果、そのエリアの資産価値が高まり、周辺の地価を押し上げる大きな要因となっているのです。

 

要因3：世界から見た資産としての価値

東京の土地は、日本人だけでなく、海外の投資家からも注目されています。
世界的に見ても東京は政治・経済が安定しており、治安も良い大都市です。
そのため、不動産を「安全な資産」と考える海外の富裕層や投資ファンドにとって、魅力的な投資対象となっています。

特にインバウンド需要の回復や円安傾向は、海外からの不動産投資をさらに後押ししています。
こうしたグローバルな資金の流入も、東京の地価を支える一因となっているのです。

 

予算内で理想を叶える！東京の土地探しの賢い進め方4ステップ

東京の土地の相場や価格が高い理由が分かったところで、ここからは「では、どうすれば自分たちの予算内で理想の土地を見つけられるのか」という具体的なアクションプランに移ります。

難しく感じる土地探しも、ステップごとに分解して進めれば、着実にゴールに近づけます。
ここでは、後悔しないための賢い土地探しの進め方を4つのステップでご紹介します。
このステップに沿って進めることで、きっと「自分たちにもできるかも」と思っていただけるはずです。

STEP1：家族の「理想の暮らし」と「予算」を固める

土地探しを始める前に、最も重要なのが家族会議です。
まずは、新しい家でどんな暮らしがしたいのか、家族全員の希望を具体的に話し合いましょう。

・ライフプラン：子どもの教育環境、将来の働き方、親との同居の可能性など。

・家づくりの優先順位：庭の広さ、部屋数、日当たりの良さ、静かな環境など。

・譲れない条件と妥協できる点：駅からの距離、通勤時間、周辺施設の充実度など。

理想の暮らしがイメージできたら、次は現実的な資金計画を立てます。
自己資金はいくら用意できるのか、住宅ローンは毎月いくらまでなら無理なく返済できるのかを計算し、土地と建物にかけられる総予算を明確にしましょう。

 

STEP2：エリア選定は「広く」、情報収集は「深く」

最初から「この駅じゃなきゃダメ」とエリアを限定しすぎると、選択肢が狭まり、良い土地を見逃してしまう可能性があります。
まずは通勤・通学で利用する路線や、「自然が多い」「商業施設が充実している」といったライフスタイルを軸に、少し広い範囲で候補エリアを探してみましょう。

情報収集は、インターネットとリアルの両方を活用するのが効率的です。

情報収集の方法	メリット	デメリット
不動産ポータルサイト	・多くの物件を一度に比較検討できる ・相場観を掴みやすい	・情報が古い場合がある ・条件の良い非公開物件は載っていない
地域の不動産会社	・インターネットにない掘り出し物情報を持っている ・地域の詳細な情報（治安、学区など）に詳しい	・扱えるエリアや物件数が限られる ・会社によって得意不得意がある

 

まずはポータルサイトで広く情報を集め、気になるエリアが見つかったら、その地域に強い不動産会社を訪ねてみる、というハイブリッドな探し方がおすすめです。

 

STEP3：現地調査は「五感」で。時間と曜日を変えて訪問しよう

インターネットや資料だけでは分からないのが、その土地の本当の雰囲気です。
気になる土地が見つかったら、必ず現地に足を運び、自分の目で見て、肌で感じることが重要です。

現地調査では、以下のポイントを五感を使ってチェックしましょう。

・視覚：日当たり、眺望、周辺の建物の様子、ゴミ出し場所の清潔さ

・聴覚：車の交通量、電車の音、近隣の生活音（子どもの声やペットの鳴き声など）

・嗅覚：近くに工場や飲食店がないか、川や緑地の匂い

・感覚：駅からの道のりのアップダウン、道路の幅、風通し

また、一度だけでなく、時間帯（朝・昼・夜）や曜日（平日・休日）を変えて何度か訪問することで、その土地の様々な顔が見えてきます。

 

STEP4：建築のプロに「理想の家が建つか」を相談する

気に入った土地が見つかっても、すぐに契約するのは待ってください。
その土地に、自分たちの理想の家が本当に建てられるかを確認する必要があります。

土地には、法律によって建てられる建物の種類や大きさに様々な制限があります。
例えば、「第一種低層住居専用地域」では高い建物を建てられませんし、「建ぺい率」や「容積率」によって家の大きさが決まります。

土地だけを先に契約してしまい、後から「希望していた3階建てが建てられない」「理想の間取りが入らない」といった問題が発覚するケースは少なくありません。
土地の購入を決める前に、必ず一級建築士事務所や工務店といった建築のプロに相談し、その土地で理想の家が実現可能かどうかの「プランニング」をしてもらうことが、失敗を防ぐための鍵となります。

 

後悔しない土地選び！契約前に絶対確認すべき重要ポイント

土地探しもいよいよ最終段階です。
購入したい土地が見つかったら、契約前に最終チェックを行いましょう。

ここは専門的な内容も含まれますが、高額な買い物で絶対に後悔しないために非常に重要なポイントです。
不動産会社からの説明を鵜呑みにするだけでなく、自分自身でも理解しておくことで、将来的なトラブルを防ぐことができます。
ここでは、特に重要な2つのポイントに絞って解説します。

建てられる家が決まる「法規制」を理解しよう（用途地域・建ぺい率など）

土地には「都市計画法」や「建築基準法」といった法律に基づき、様々な規制がかけられています。
これらは、街の環境を守り、安全な建物を建てるためのルールです。
特に重要なのが以下の3つです。

用語	意味	これで何が決まるか？
用途地域	その土地に建てられる建物の種類を定めたもの。 住居系、商業系、工業系など13種類ある。	・閑静な住宅街か、店舗が混在するエリアか ・将来、隣に高いマンションが建つ可能性
建ぺい率	土地の面積に対する建築面積（建物を真上から見た広さ）の割合。	・土地に対してどれくらいの広さの1階部分を作れるか ・庭や駐車スペースをどれくらい確保できるか
容積率	土地の面積に対する延床面積（建物の各階の床面積の合計）の割合。	・建物の総面積（2階建て、3階建てなど） ・家族構成に合った部屋数を確保できるか

 

これらの規制は、土地の重要事項説明書に必ず記載されています。
言葉が難しく感じるかもしれませんが、自分たちの理想の家が建てられるかどうかを左右する非常に大切な情報なので、必ず意味を理解し、確認するようにしましょう。

 

見落としがちな「インフラ」と「土地の安全性」

建物のことだけでなく、生活に直結するインフラや土地そのものの安全性も、契約前に必ず確認すべきポイントです。

インフラのチェックポイント

・水道・ガス：前面道路まで配管が来ているか。土地への引き込み工事に別途高額な費用がかからないか。

・下水：公共下水道か、浄化槽の設置が必要か。

・電気・通信：電柱の位置やインターネット回線の種類。

土地の安全性のチェックポイント

・地盤：軟弱地盤ではないか。地盤改良工事が必要な場合、費用はいくらかかるか。

・擁壁（ようへき）：高低差のある土地の場合、擁壁の状態は安全か。ひび割れなどがないか。

・ハザードマップ：自治体が公開しているハザードマップで、洪水、土砂災害、地震などのリスクを確認する。

これらの項目は、快適で安全な暮らしを送るために不可欠です。
また、将来的に追加費用が発生する可能性もあるため、事前にしっかりと調査しておくことが重要です。

 

土地探しから理想の家づくりまで。青梅市の青梅不動産がお手伝いします

ここまで、東京の土地相場から探し方、注意点まで詳しく解説してきました。
「やるべきことが多くて大変そう…」と感じた方もいらっしゃるかもしれません。

確かに、専門知識が必要な場面も多く、仕事や子育てをしながらご自身だけですべてを完璧に進めるのは困難です。
そんな時こそ、私たち青梅不動産にご相談ください。
私たちは、不動産会社としての長年の経験と、一級建築士事務所としての専門性を兼ね備えた、家づくりのプロフェッショナル集団です。

不動産と建築、両方のプロだからできる最適なご提案

一般的な不動産会社は土地探しのプロですが、その土地にどんな家が建つかまでは詳しくありません。
一方、設計事務所や工務店は家づくりのプロですが、土地探しから手伝ってくれるところは少ないのが現状です。

青梅不動産は、1980年の創業以来、不動産会社として地域に根ざしてきました。
その経験を活かし、お客様のご希望や予算に合った土地情報をご提供できます。

さらに、2016年からは住宅建築を専門とする一級建築士事務所として、これまでに300棟以上の家づくりを手掛けてきました。
建築家とつくるデザイン性の高い住宅を提供する「デザインカーサ」とも連携し、お客様のライフスタイルに合わせた、機能的でスタイリッシュな住まいをご提案しています。

土地探しから設計、施工までをワンストップで行うことで、無駄なコストを省き、お客様の理想を最大限に形にすることが可能です。
「この土地で、私たちの理想の家は建つのだろうか？」
そんな疑問や不安を、不動産と建築、両方の視点から解消し、最適なプランをご提案します。
東京での土地探し、家づくりでお悩みなら、ぜひ一度、青梅不動産の無料相談にお越しください。

 

まとめ：東京での土地探しは、信頼できるパートナーと共に

東京で理想の土地を見つけ、夢の注文住宅を建てることは、決して簡単な道のりではありません。
しかし、正しい知識を身につけ、計画的にステップを踏んでいけば、必ず実現できます。

この記事でご紹介した、相場の把握、賢い探し方のステップ、そして契約前のチェックポイントを、ぜひあなたの土地探しにお役立てください。
そして何より重要なのは、一人で抱え込まず、信頼できるプロフェッショナルをパートナーに選ぶことです。
私たち青梅不動産は、お客様の夢の実現に向けて、土地探しから家づくりまで、全力でサポートさせていただきます。