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【2025年版】東京で二世帯住宅を新築|費用相場から後悔しない間取り・税金対策まで専門家が徹底解説

2025-07-29

「親の近くに住んで、子育てをサポートしてもらえたら…」「将来の介護も考えると、そろそろ同居を考えた方が良いかもしれない」
そんな想いから、東京での二世帯住宅を考え始める方は少なくありません。

しかし、いざ具体的に検討を始めると、「東京で建てるなんて、費用が天文学的な数字になるのでは?」「仲が良い親子でも、毎日顔を合わせると気まずくならないか心配…」といった不安が次々と浮かんでくるのではないでしょうか。

この記事では、そんなお悩みをお持ちのあなたのために、東京で二世帯住宅を新築する際のあらゆる情報を網羅的に解説します。
費用相場や間取りのポイント、活用できる税金優遇制度、そして後悔しないためのパートナー選びまで、専門家の視点から徹底的にお伝えします。
この記事を読み終える頃には、漠然とした不安が具体的な計画へと変わり、理想の二世帯同居に向けた確かな一歩を踏み出せるはずです。

そもそも二世帯住宅とは?3つの同居タイプとメリット・デメリット

二世帯住宅と一口に言っても、その暮らし方にはいくつかのタイプがあります。
大きく分けると「完全同居型」「一部共有型」「完全分離型」の3つです。
それぞれの特徴を理解し、ご自身の家族構成やライフスタイル、そして親子間の関係性に合ったタイプを選ぶことが、成功の第一歩となります。

【完全同居型】建築コストを最も抑えられるが、プライバシー確保が課題

完全同居型は、寝室などのプライベートな個室以外、リビングやキッチン、浴室といったほとんどの設備を共有するスタイルです。
建物を一つとして考えるため、建築コストを最も低く抑えられるのが最大のメリットです。
また、常に家族の気配を感じられるため、小さなお子さんがいる家庭では安心感があり、家事や育児の協力も自然に行いやすいでしょう。

しかしその反面、プライバシーの確保が最も難しいタイプでもあります。
例えば、子世帯が友人を招きたい時や、親世帯が静かに過ごしたい時など、お互いに気を遣う場面が多くなる可能性があります。
生活リズムや価値観の違いが、思わぬストレスにつながることも覚悟しておく必要があります。

【一部共有型】程よい距離感を保てるバランス型。共有範囲のルール決めが鍵

一部共有型は、玄関や浴室、キッチンなど、住まいの一部だけを共有するスタイルです。
プライバシーを確保しつつ、家族の交流も楽しめるため、近年人気のあるバランスの取れたタイプと言えます。
どこを共有にするかで、コストや暮らしやすさが大きく変わってきます。

  • 玄関のみ共有: それぞれの世帯への動線が分かれ、プライバシーを保ちやすい。
  • 玄関と浴室を共有: 建築コストを抑えつつ、生活空間は分けられる。
  • 玄関・LDK・水回りを共有: ほぼ同居に近いが、寝室フロアを分けるなどで工夫。

このタイプで重要なのは、共有部分の使い方について事前にルールを明確にしておくことです。
例えば、キッチンの使い方や掃除の分担、光熱費の支払い方法など、細かい点まで話し合っておくことが後のトラブルを防ぎます。

【完全分離型】プライバシーを最優先。将来的な賃貸・売却も視野に

完全分離型は、同じ建物の中にありながら、玄関から生活空間のすべてが完全に二つに分かれているスタイルです。
アパートやマンションの隣の部屋に住んでいるような感覚で、お互いのプライバシーを最大限に尊重できます。
生活音のトラブルも少なく、それぞれのライフスタイルを崩さずに生活できるのが大きなメリットです。

また、将来的にどちらかの世帯が住まなくなった場合に、片方を賃貸に出したり、売却したりといった資産活用がしやすい点も魅力です。
ただし、設備がすべて2世帯分必要になるため、建築コストは最も高額になり、広い土地も必要になります。

【一番知りたい】東京で二世帯住宅を新築する費用はいくら?リアルな相場を大公開

「結局、東京で二世帯住宅を建てるにはいくらかかるの?」というのが、皆さんが最も知りたいことでしょう。
費用は大きく「土地代」と「建築費」の2つに分けられます。
東京という場所柄、全国平均と比べて高額になることは避けられませんが、エリアや建物のタイプによって金額は大きく変動します。
ここでは、具体的な数字を交えながら、リアルな費用相場を見ていきましょう。

土地代の目安:エリアで大きく変わる東京の土地価格

東京で土地を新たに購入する場合、費用に最も大きな影響を与えるのが土地代です。
親世帯がすでに土地を所有している場合はこの費用がかかりませんが、そうでない場合は建築費と同等か、それ以上の予算が必要になることも珍しくありません。

以下は、東京のエリア別のおおよその土地単価の目安です。

エリア 坪単価の目安 40坪の土地代 目安 特徴
都心5区 (千代田,中央,港,新宿,渋谷) 500万円~ 2億円~ 利便性は最高だが、土地の確保自体が困難。
城南・城西 (世田谷,目黒,品川など) 200万円~400万円 8,000万円~1.6億円 閑静な住宅街が多く人気が高いが、価格も高水準。
城北・城東 (足立,葛飾,江戸川など) 100万円~250万円 4,000万円~1億円 比較的土地価格が抑えられ、二世帯住宅も探しやすい。
多摩地区 (武蔵野,三鷹,立川など) 80万円~200万円 3,200万円~8,000万円 都心へのアクセスも良く、自然も豊かで暮らしやすい。

※上記はあくまで目安です。駅からの距離や土地の形状によって価格は大きく変動します。

建築費の相場:タイプ別・坪数別の本体工事費

建物の建築費は、二世帯住宅のタイプ(同居・共有・分離)と延床面積(坪数)によって大きく変わります。
完全分離型に近づくほど、玄関や水回りなどの設備が2つ必要になるため、坪単価も高くなる傾向にあります。

以下に、タイプ別・坪数別の建築費の相場をまとめました。

延床面積 完全同居型 (坪単価80万円~) 一部共有型 (坪単価90万円~) 完全分離型 (坪単価100万円~)
40坪 3,200万円~ 3,600万円~ 4,000万円~
50坪 4,000万円~ 4,500万円~ 5,000万円~
60坪 4,800万円~ 5,400万円~ 6,000万円~

※上記は建物の本体工事費の目安です。別途、付帯工事費(外構、地盤改良など)や諸費用(登記費用、各種保険料など)が必要です。
※木造か鉄骨造かなど、建物の構造によっても費用は変動します。

新築だけじゃない!中古リノベやリフォームという選択肢との費用比較

高額な新築費用を見て、「やはり東京での二世帯住宅は難しいかも…」と感じた方もいるかもしれません。
しかし、諦めるのはまだ早いです。
新築にこだわらず、「中古物件を購入してリノベーションする」「親世帯の家をリフォームする」という選択肢も視野に入れると、費用を抑えられる可能性があります。

選択肢 メリット デメリット 費用目安(物件費+工事費)
新築 ・間取りやデザインが自由
・最新の設備や性能
・税制優遇が手厚い
・費用が最も高額
・土地探しが大変
土地代 + 3,500万円~
中古リノベーション ・新築よりトータルコストを抑えやすい
・立地の良い物件が見つかる可能性
・既存の建物の雰囲気を活かせる
・建物の状態(耐震性、断熱性)に注意が必要
・間取りの制約がある場合も
・大規模な工事になることも
物件価格 + 1,500万円~
実家リフォーム ・土地代がかからない
・住み慣れた地域で暮らせる
・工事期間が比較的短い
・既存の構造に制約される
・大規模な増築は確認申請が必要
・耐震補強などに別途費用がかかる場合がある
1,000万円~

 

    知らないと損!東京の二世帯住宅で使える補助金・税金優遇制度を賢く活用

    東京での二世帯住宅建築は高額になりますが、国や東京都が用意している補助金や税金の優遇制度をうまく活用することで、負担を大きく軽減することができます。
    これらの制度は申請が必要なものがほとんどで、知っているか知らないかで数百万円単位の差が生まれることもあります。
    ここでは、代表的な制度の概要を分かりやすく解説します。

    【税金の優遇措置】住宅ローン減税から固定資産税、相続税まで徹底解説

    二世帯住宅は、税金の面でも大きなメリットがあります。
    特に、各世帯が独立していると認められる「完全分離型」や、内部で行き来ができても玄関が別々などの要件を満たす場合、2つの住宅として扱われ、優遇措置をそれぞれ受けられる可能性があります。

    住宅ローン減税:世帯ごとに適用できるケースも

    住宅ローン減税は、年末のローン残高に応じて所得税が控除される制度です。
    二世帯住宅を建てる際に、親世帯と子世帯がそれぞれローンを組んで、建物を区分所有登記(各世帯の所有権を別々に登記)した場合、両方の世帯で住宅ローン減税を適用できる可能性があります。
    共働きの夫婦など、子世帯の所得が多い家庭にとっては非常に大きな節税効果が期待できます。

    固定資産税・不動産取得税:2戸分の軽減措置が受けられる条件とは

    新築住宅には、固定資産税や不動産取得税の軽減措置があります。
    二世帯住宅が「各戸に玄関、キッチン、トイレがある」など、構造上・利用上の独立性が認められる場合、「2戸の住宅」として扱われ、軽減措置をそれぞれの戸で受けられることがあります。
    これにより、1戸の大きな住宅として扱われるよりも税負担を軽減できる可能性があります。

    相続税:小規模宅地等の特例で土地の評価額を最大80%減額

    将来の相続を見据えた場合、二世帯住宅は相続税対策としても非常に有効です。
    「小規模宅地等の特例」という制度を使えば、被相続人(亡くなった方)が住んでいた土地の評価額を最大80%(330㎡まで)減額できます。
    この特例は、同居していた親族が相続することが条件の一つであり、二世帯住宅はまさにこの条件を満たしやすい形です。
    ただし、適用には細かい要件があるため、専門の税理士に相談することをおすすめします。

    「建ててから後悔…」を防ぐ!二世帯住宅の成功を左右する設計・間取りの5つの秘訣

    費用と並んで二世帯住宅で最も重要なのが、「暮らし始めてからの満足度」です。
    「せっかく建てたのに、親子関係がギクシャクしてしまった」ということにならないよう、設計段階で両世帯の意見をしっかりすり合わせ、将来を見据えた工夫を盛り込むことが不可欠です。
    ここでは、二世帯住宅で後悔しないための5つの設計の秘訣をご紹介します。

    秘訣1:プライバシーの境界線を明確に!玄関・水回りの配置

    最もトラブルになりやすいのがプライバシーの問題です。
    お互いの生活に過度に干渉しないためには、動線の計画が非常に重要になります。
    例えば、子世帯の寝室のすぐ隣に親世帯のリビングがあると、夜遅くまでのテレビの音が気になってしまうかもしれません。

    • 玄関: 完全分離が理想ですが、共有する場合は玄関から各世帯の居住スペースへ直接行けるようにする。
    • リビング: お互いのリビングが隣接しないように配置する、または階で分ける。
    • 水回り: 浴室やトイレは、夜中に使う際の音も考慮し、寝室から離れた場所に設置するのが望ましいです。

    秘訣2:「音」の問題を制する者は二世帯住宅を制す!防音・遮音対策

    プライバシーと並んで大きな問題となるのが「生活音」です。
    特に上下階で生活空間が分かれる場合、子世帯の子供が走り回る音が親世帯に響いてストレスになる、といったケースは後を絶ちません。
    間取りの工夫と建材の選択で、音の問題は大幅に軽減できます。

    • 間取りの工夫: 親世帯の寝室の上には、子世帯の水回りやリビングなど音が響きやすい部屋を配置しない。
    • 建材の工夫: 床材の下に遮音マットを入れる、壁の中に吸音材を入れる、二重サッシにして外からの音を防ぐなどの対策が有効です。

    秘訣3:ちょうど良い距離感を生む「共有スペース」の作り方

    共有スペースは、家族の絆を育む大切な場所ですが、設計を誤ると「誰も使わない」「居心地が悪い」空間になってしまいます。
    大切なのは、両世帯が「使いたい」と思えるような、快適で目的のある空間にすることです。

    • 広すぎない: あまりに広いと落ち着かず、かえって使われなくなることがあります。
    • 多目的に: ただのリビングではなく、子供が勉強できるスタディコーナーや、両世帯共通の趣味のスペースを設けるのも良いでしょう。
    • 採光と収納: 明るく開放的な空間にし、両世帯のものが置ける収納を十分に確保することが、気持ちよく使うためのポイントです。

    秘訣4:将来の変化を見越した「可変性」のある間取り

    家を建てる時は、今の家族構成だけでなく、10年後、20年後を見据えることが重要です。
    子供が独立したり、親の介護が必要になったり、ライフステージは必ず変化します。
    その変化に対応できる「可変性」のある間取りにしておくことで、長く快適に住み続けることができます。

    • 間仕切り壁: 子供部屋は将来2つに分けられるように、あるいは壁を取り払って広い一部屋にできるように設計しておく。
    • 介護への備え: 親世帯の寝室の隣に、将来的に介護用ベッドを置いたり、トイレを増設したりできるスペースを確保しておく。
    • 賃貸への転用: 完全分離型の場合、将来片方を賃貸に出すことも想定し、玄関やメーターを完全に分けておく。

    秘訣5:東京ならではの課題「狭小地」を克服する空間活用術

    東京での家づくりは、限られた土地をいかに有効活用するかが大きなテーマです。
    特に二世帯住宅となると、必要な面積も大きくなるため、空間を立体的に使う工夫が求められます。

    • 3階建て: 縦に空間を伸ばすことで、各世帯の居住面積を確保します。
    • スキップフロア: 床の高さを半階ずつずらすことで、空間に広がりと変化が生まれ、実際の面積以上に広く感じさせることができます。
    • 吹き抜け・高窓: 視線が上下に抜けることで開放感が生まれます。また、家の奥まで光を取り込む効果もあります。
    • 屋上・ロフト: リビングの延長として使える屋上テラスや、収納・趣味のスペースとして活用できるロフトも、狭小地では貴重な空間です。

    実際に、江東区の44坪の敷地に、中庭を通じて三世代がつながる快適な二世帯住宅を実現した事例もあります。
    工夫次第で、東京の狭小地でも理想の二世帯住宅は実現可能です。

    失敗しない!東京で信頼できるハウスメーカー・工務店の選び方

    ここまで二世帯住宅の費用や間取りについて解説してきましたが、理想の家づくりを実現できるかどうかは、最終的にパートナーとなるハウスメーカーや工務店選びにかかっています。
    特に二世帯住宅は、一般的な住宅よりも複雑で、家族間の調整など特有の難しさがあります。
    ここでは、後悔しないパートナー選びのための3つのチェックポイントをご紹介します。

    チェックポイント1:二世帯住宅の実績が豊富か

    まず確認したいのが、二世帯住宅の建築実績が豊富かどうかです。
    二世帯住宅には、単純な設計力だけでなく、両世帯の要望をうまく調整し、形にするノウハウが不可欠です。

    • 公式サイトで二世帯住宅の施工事例を多数紹介しているか。
    • 二世帯住宅専門のプランや、経験豊富なプランナーがいるか。
    • 過去の事例で、どのようなプライバシー対策や音対策を行っているか具体的に説明できるか。

    これらの点を確認することで、その会社が二世帯住宅づくりにどれだけ精通しているかを見極めることができます。

    チェックポイント2:住宅性能(断熱・気密・耐震)は十分か

    長く快適に、そして何より安心して暮らすためには、住宅の基本性能が非常に重要です。
    特に、夏の暑さと冬の寒さが厳しい東京において、断熱性・気密性の高い家は光熱費の削減にもつながり、両世帯にとって大きなメリットとなります。

    私たち株式会社青梅不動産では、安心・安全な住まいを提供するため、性能にも徹底的にこだわっています。
    国の定める省エネ基準を大きく上回る断熱性能(HEAT20 G2グレード、UA値0.46以下)や、冷暖房効率を高める高気密(C値0.5以下)、そして万一の地震に備える耐震等級3を全棟で標準仕様としています。
    デザインだけでなく、目に見えない部分の性能こそが、家族の暮らしを末永く支える基盤になると考えています。

    チェックポイント3:両世帯の想いを形にする提案力とコミュニケーション力があるか

    二世帯住宅づくりは、親世帯と子世帯、二つの家族の想いを一つの形にしていく共同作業です。
    だからこそ、両世帯の話を偏りなく丁寧に聞き、時には専門家として潜在的なニーズまで汲み取って最適なプランを提案してくれる、高いコミュニケーション能力を持ったパートナーが不可欠です。

    「私たちの要望を丁寧に聞いてくれ、プロの視点から最適な提案をしてくれました。おかげで、理想以上の家が完成しました」というお客様の声は、私たちが最も大切にしていることです。
    単に家を建てるだけでなく、家づくりを通して家族の未来をより豊かにするお手伝いをすること。
    それが私たちの使命です。

    まとめ:東京での二世帯住宅は、正しい知識と信頼できるパートナー選びで成功する

    東京で二世帯住宅を建てることは、費用面でも設計面でも決して簡単なことではありません。
    しかし、ここまでお読みいただいたように、正しい知識を持って計画を進めれば、そのハードルは決して乗り越えられないものではありません。

    • 3つのタイプ(同居・共有・分離)から家族に合った形を選ぶ。
    • 費用相場を把握し、補助金や税金優遇制度を最大限活用する。
    • プライバシーや音の問題など、後悔しないための設計の秘訣を押さえる。
    • そして何より、両世帯の想いを理解し、形にしてくれる信頼できるパートナーを見つける。

    これらのポイントを押さえることで、高額な買い物だからこそ後悔のない、家族みんなが笑顔で暮らせる理想の二世帯住宅を実現できるはずです。
    二世帯住宅は、家族の新しい物語が始まるステージです。
    もし、東京での二世帯住宅づくりに関して、さらに詳しい話を聞きたい、具体的な相談をしたいという方がいらっしゃいましたら、ぜひ私たち株式会社青梅不動産にお気軽にお声がけください。
    あなたの家族の夢を叶える、最良のパートナーとして全力でサポートさせていただきます。